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坐拥3亿平米土地超过恒大!铁老大“空降”地产圈
发表时间 :2018/01/29 10:54:22     阅读 :

华夏时报1月28日报道,一个可开发利用土地面积达到3亿平方米的地产大鳄,不声不响地出现在公众的视线中。

公开数据显示,仅2017年中国铁路总公司及下属公司释放的土地面积就超过1753万平方米,这超过了许多省份。2016年,全国仅有7个省市土地出让面积超1000万平方米。

事实上,随着铁路公司化改革,乌鲁木齐、南昌、北京等18家铁路局(公司)相继完成名称变更核准,并在经营范围中新增了房地产开发和经营之后,另类地产大鳄已经诞生。此时,既有的铁路土地总面积有68亿平方米,可开发利用的达到3亿平方米。这超过了此前以2.76亿平方米在土地储备量上“称王”的地产开发商中国恒大

“土地综合开发是铁总拓展铁路多元化经营渠道的手段之一,是未来的重点工作之一。”一位接近铁总的人士对《华夏时报》记者表示。

此前,有关铁路土地开发地方政府和铁路部门还互有博弈,然而,随着一系列政策的出台,双方携手已成共识。

1月2日的中国铁路总公司工作会议上,铁总总经理陆东福指出,将土地综合开发纳入项目前期工作,落实用地规划和地方政府支持政策,提高项目收益预期,防范化解债务风险是2018年的重要工作之一。

从博弈到共赢

铁路的建设对于地方经济的拉动作用不言而喻,一个成功案例是,全世界唯一盈利的中国香港地铁,盈利一多半来自于地铁上盖的物业开发、物业租赁和管理。

但是之前这些热闹的商业中心和铁路毫无关系。从土地综合开发正式进入到铁总的视线内开始,怎样打造自己的综合商业体就成了铁路部门的烦恼之一。

“火车站的站前广场都不是铁路部门的。”一位高铁站站长指着台阶告诉《华夏时报》记者,“你迈到台阶上,就出了铁路管理的范围。”

为了吸引高铁落户,一些地方政府主动划拨专项土地,支持铁路土地开发。2012年,广东省规定珠三角城轨各站周边800米范围内的土地可作为综合开发的备选用地;2013年,湖北省决定城际铁路各站周边1000米范围内的土地纳入综合开发备选用地。

此时,3亿平方米的土地储备,躺在铁路部门的账本上已经很多年。事实上,铁路用地在此前并不具备商业开发权,主要作用在于修建货场、编组站,停放检修的火车。

直到2016年4月,《中国铁路总公司关于进一步明确土地综合开发有关事项的通知(铁总办〔2016〕74号)》文件下发,其中进一步明确了土地综合开发有关事项,包括新建铁路土地综合开发,要与铁路建设项目前期工作同步规划、同步研究、同步推进。

事实上,铁总提出土地综合开发的构想已多年。

2015年,济青高铁作为首个“吃螃蟹”的线路,试水土地综合开发,山东计划在济青高铁沿线每个市都将成立一个土地开发公司,负责对该市高铁站场周边进行开发。随后,四川推出了“川版”《关于支持铁路建设土地综合开发的实施意见》。

2017年,尝试重新开始,这一次,在中央的统筹下,铁路选择了和地方一起合作。

2017年8月18日,铁总推出的北京北站以北的明光村地块综合开发项目就是代表之一,该地块包括铁路用地60亩,地方用地254.7亩,明光村集体用地289.5亩,共计604.2亩,根据北京铁路局的初步规划,项目转变为居住用地性质后,未来该地块拟开发商品房、高端产业和商业为一体的综合体。

“铁路的综合土地开发还离不开与地方政府的合作。”上述高铁站站长对《华夏时报》记者表示。

合作带来双赢。随着全国房地产市场增速的放缓以及坚守耕地红线的目标,城市新增用地越来越少。铁路系统有着大量土地储备,一旦入市,将对市场带来很大影响。

摸着石头过河

对市场来说,铁路这样的“地产大鳄”进场,带来的是质的改变。

仅广深铁路公司拥有广州至深圳间铁路沿线所有土地使用权,总面积就达1300万平方米。中国国际金融股份有限公司分析师杨鑫计算,假设可开发面积占比30%,通过出让土地、土地开发、市场价值等三种方式估计,广深铁路拥有的土地价值可达30亿至400亿人民币。

这是极佳的改善铁路负债的渠道。

在铁总的预期内,通过土地综合开发,实现以助力城市产业升级为核心的城市功能优化,并通过前期物业开发的销售收入反哺产业地产的建设及运营,保证项目稳定长久的收益,从单纯的项目开发发展为城市区域运营,实现长久稳定的收益,这也为铁路融资缓解了压力。

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